主持人：各位嘉宾早上好，我们的分论坛正式开始，今天我我接到的题目是中国居住品质探讨及展望，希望在座的各位嘉宾能够对这个话题进行充分讨论。在讨论之前请允许我介绍一下在场的嘉宾：天津南开大学经济学博士、天津市国土资源和房屋管理局科技专家委员会委员刘玉录，深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷，东易日盛&意德法家家居装饰集团董事长陈辉，大自然地板总经理助理林皓，同时到会的还有谢海涛、刘洋、谢岳荣、袁怡德、尹博、戴金涌、于浩波、郑若轻、刘震、王水雄、隆成。

　　首先有请深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷，他演讲的题目是深圳、香港、北京地产品质一席谈。

　　杨大谷：我抛砖引玉地讲一下深圳、香港、北京地产品质的类比以及不同地方，能够给各位专家借鉴一下，到底高端的品质是包括哪些方面。北京我不太熟，主要展开的是深圳、香港的地产品质，首先从市场引入。我首先讲一下深圳地产目前的现状，由于去年9.27按揭调控政策出来以后，深圳市场一直处于不太好的销售状况下，目前的供应和挤压销售目前剩了5万套房，它的销售时间可能会达到2年以上，这种销售环境下，深圳市场的房价可能会继续下滑，开发商资金链也会告急。因为销售市场供应量很大，卖的又慢，消费者又观望，导致开发商贷款到期，它的销售压力大的时候，就不得不向低房价低头，预示它可能在低端品牌项目价格会继续下落。

　　目前深圳房价回落之后，它引起了一些社会问题，有很多楼盘包括万科第五园，金地的梅龙镇，从去年到今年的价格大幅度下滑，从去年15000元，然后卖到11000元，第二期开盘就从11000元开卖，导致一期业主变相维权。很多项目在高开低走的情况下，很多项目开始出现断供，这样会给业主带来很多问题。目前深圳消费者观望的根源质疑目前深圳地产品质现状，现在目前深圳的销售状况是高低两头翘，夹心层遭尴尬，高端的项目卖得很好，目前深圳的一些高端项目销售得非常好，单栋楼价格是1500万以上，这样高端、高价的项目卖得非常好。低端低价的像关外的达到5000元以下，关外8000元的项目也卖得非常好。去年项目的品质是非常一般的，可能是中流品质，价格却非常高，举例说明深圳南山后海区品质一般，但是价格非常高，在3万元左右，目前这种项目销售非常尴尬，非常慢，甚至处于销售的半封盘状态。目前它的价格和品质价值不太对等，消费者对这方面不是很满意。不满意就导致销售非常缓慢，在大背景下对产品品质、升值空间表示没有信心，我认为买这个项目的品质不值这个价格，甚至买了以后还会掉价，这样买房人就不愿意买了，深圳人买涨不买跌的心理早就成了定性。

　　现在我们延伸到香港品质的概要。香港是97回归之后，香港的地产品质是世界级的地产品质，它的经济走在了中国的最前沿。香港总的土地量非常少，香港目前销售的项目小户型、单栋楼偏多，地块小、单价高，香港中心区的住宅，中环、铜锣湾地区的住宅售价都在15万元以上，我看到北京公寓是4万多元，MOMA也是4万多元，因为价格高了，非常注重楼盘整体品质的打造。第三是强调立面、会所、地下空间等品质，立面中国地产是非常强调的，会所中国地产不是太强调，地下室空间，国内地产强调的少之又少，可能画个线就可以停车了，跟香港比有很大的差距。

　　北京这几年的地产品质已经开始在起步了，总体品质比较粗犷，现象目前敢于大胆用材，人文地产色彩浓郁。深圳所有的人群都是五湖四海的，关外的有5千一平方的，关内有5万一平方的，品质落差很大。香港目前的特点整个城市超高，楼体非常高，住宅达到60层，超密，因为密度非常高，超贵，就是它的售价非常高。香港除了白天的商业氛围、人流、购物、休闲都是非常旺盛发达的，到晚上也是一个霓彩飞扬的大都市。香港外立面手工艺制造几乎都是机械加工，在国内的手工品质里香港的品质是值得国内地产界学习的，所有的线条、接缝品质都是非常机械化的像切割的感觉。另外我们看到香港的空调都是送的，为了强调外立面的美观。我们看到它的加工，无论是拐点、接缝、线条做工都是非常讲究的。我们看到阳台边上有小的雕花，空调的封口都用隔扇窗隔住。香港目前住宅外立面，就是商业外立面除外，北京很多商业外立面都是石材的，他们住宅的外立面大量使用钢挂大理石，内地的也可能用大理石但是很简单、很平整。它的立面表现是非常丰富的。

　　目前香港国内包括深圳很多别墅并没有用大理石，大理石可能会用辐射，有的大理石辐射比较小，香港很多的豪宅包括别墅都是用大理石来做外立面的。我们看到香港星红集地产，是香港豪宅的典范，也是万科学习的榜样。我们看到它的会所都是用大理石打造的，都是以大理石为主，国内只有五星级酒店是这样的。它的大理石已经在起立体作用，已经在做立体大理石拼接，现在国内晚了一步，现在是追求平，而香港是追求凹凸不平。

　　会所非常阔绰，功能齐全，比国内的会所更大、更奢华一些，都是追求立体、光感效果的包括它有室内篮球场，带空调的，也是装修非常豪华，包括儿童室内游乐场，非常大，它的会所色彩展示很大胆，用色大胆。包括无边际泳池，跟海景连在一起。还有就是空中SPA，就是顶层复式的空中SPA，主人可能在楼顶上进行裸泳，因为没有人看到的，这就是楼顶的空中SPA。我们看到这个门是一个真皮的门，它是不锈钢的夹板，外帖真皮的，它把汽车的真皮座椅引入到住宅里，这在住宅里是非常少见的。它的指示牌也是非常精致的，多次经过专家设计的知识。这是香港会所的小的按摩浴地面，都有线条，我们看到50层标准层的标示，国内可能就是标50，CD可能一帖就行了，香港在50上打了灯光，细部非常考究。洗手间也不放过，洗手间也是用大理石来做的，洁具也是国际最顶级的品牌。这是香港的地下停车库，刚才我已经说过了，可能就是中国住宅领域的停车库就是水泥加线条，加警示牌就OK了，在香港地下室都是带装修，带空调的，所有的网线都是吊顶的，地下停车是主人出入最多的地方，它做得像室外园林一样，地下车库景观化、公园化、生态化，这是国内做的比较少的地方，不太注地下室的开发。可以看到香港的管线都是通过吊顶处理的，地下停车位也是通过色彩表现的，里面可能分很多区，这是棕色区，像深圳也是用颜色分区，但是香港是在地面上分区，这样地下室视觉感观就不会受到太多的干扰，舒适度、美感非常好。

　　我们回到北京地产，这里面有很多北京的专家，我就略带一下。这是大连的项目，规划非常大气，它是写字楼，这是北京上地MOMA，北京的翻体建筑非常多，大型的豪宅都是没有阳台的，可能怕北京的沙尘暴，香港也有一批是没有阳台的，香港的户型小，90平方米以下的住宅占到70%，香港的经济适用房也达到了整体50%以上，它的面积小，像60平米的房子住宅是不够面积的，露台就拿掉了。北京的大户型，300平方米没有露台可能是气候导致的。我们发现北京的住宅园林非常简陋，也是受气候影响，冬天可能就枯死了，园林不够丰富、精致，或者不够主题的，都是北京地产的一些缺陷，我这边不太全面，我是从一点就看到北京地产的趋势。北京地产还是敢去用材的，上地MOMA用了很多大理石铜材。一楼的铜材比较薄，可能小孩会把它刮掉，下面可能用大理石好一些，可能过于强调设计师的思想，细节考虑比较欠缺，香港的实用功能强调得更多。这是SOHO北京公馆 (论坛 像册 样板间 视频)，一进来很温馨的、小资的感觉还是比较好的。这是新保利大厦 (论坛 像册 户型)，外立面、铜材使用还是比较到位的。这是北京世贸天阶 (论坛 像册 视频)的室内装饰，已经接近香港，室内装饰水平精致度也是比较高的。